Quando si firma un preliminare di vendita (il cosiddetto "compromesso"), uno dei momenti più delicati è il versamento della caparra. Spesso viene vista solo come un anticipo sul prezzo, ma in realtà la scelta tra caparra confirmatoria e caparra penitenziale può cambiare radicalmente il tuo destino economico.
Sbagliare questa clausola non è una semplice svista tecnica: può costarti migliaia di euro o, al contrario, impedirti di liberarti da un contratto quando ne avresti bisogno. Scopriamo insieme le differenze per capire quale opzione protegge meglio i tuoi interessi.
Le basi: cosa dice il Codice Civile
Il sistema giuridico italiano distingue nettamente tra due tipologie di garanzia nel contratto preliminare:
Caparra Confirmatoria (Art. 1385 c.c.)
È la più diffusa nelle compravendite immobiliari. Funziona come un acconto sul prezzo, ma serve soprattutto a "blindare" l'impegno preso. La norma stabilisce che:
- Se chi ha versato la caparra (acquirente) è inadempiente, l'altra parte può recedere trattenendo la caparra.
- Se invece è inadempiente chi ha ricevuto la caparra (venditore), l'altra parte può recedere ed esigere il doppio.
- In entrambi i casi, la parte non inadempiente può anche chiedere l'esecuzione forzata del contratto o il risarcimento integrale del danno.
La caparra confirmatoria non limita il risarcimento: chi subisce un danno maggiore della caparra può sempre chiedere la differenza.
Caparra Penitenziale (Art. 1386 c.c.)
Rappresenta il "prezzo" da pagare per avere il diritto di cambiare idea. Chi recede dal contratto perde la caparra versata (se acquirente) o deve restituirla raddoppiata (se venditore).
La differenza fondamentale è questa: con la caparra penitenziale, il recesso è un diritto, non una conseguenza dell'inadempimento. E soprattutto, la caparra esaurisce il danno risarcibile: chi recede perde la caparra o la restituisce raddoppiata, ma non deve risarcire ulteriori danni.
Presunzione legale importante
Se nel contratto scrivi semplicemente "caparra" senza specificare il tipo, la legge la considera automaticamente confirmatoria. Per avere una penitenziale, devi scriverlo espressamente.
Cosa succede se qualcosa va storto?
Le conseguenze in caso di inadempimento sono opposte e dipendono interamente dal tipo di caparra scelto. Vediamo i due scenari.
La Caparra Confirmatoria: la linea dura
Se l'acquirente non rispetta l'accordo:
- Il venditore può recedere trattenendo la caparra.
- Se la caparra non copre il danno subito (tempo perso, occasioni perse, spese sostenute), può chiedere il risarcimento della differenza.
- In alternativa, può chiedere l'esecuzione forzata del contratto tramite un giudice.
Se è il venditore a tirarsi indietro:
- L'acquirente ha il diritto di pretendere il doppio della caparra.
- Può rivolgersi al giudice per chiedere l'esecuzione forzata del contratto o il risarcimento dei danni ulteriori.
Il vero punto di forza della confirmatoria è che la parte lesa non deve necessariamente accontentarsi della caparra: può infatti rivolgersi al giudice per chiedere l'esecuzione forzata del contratto o il risarcimento dei danni ulteriori.
La Caparra Penitenziale: la via d'uscita "pacifica"
In questo caso, recedere non è visto come una colpa, ma come un diritto previsto dal contratto.
Recesso dell'acquirente:
- Perde la caparra versata.
- Il venditore non può chiedere ulteriori risarcimenti, anche se il danno subito è maggiore.
- Il venditore non può chiedere l'esecuzione forzata.
Recesso del venditore:
- Deve restituire il doppio della caparra all'acquirente.
- L'acquirente non può chiedere danni aggiuntivi.
- L'acquirente non può obbligare il venditore a vendere.
Una volta pagata la penale, l'altra parte non può obbligarti a vendere o comprare. È una via d'uscita con costi certi e limitati.
Quale scegliere in base al tuo ruolo?
Se sei l'Acquirente
Scegli la Confirmatoria se:
- Hai investito tempo e denaro per il mutuo, la perizia, il trasloco.
- Vuoi la massima tutela: se il venditore cambia idea, puoi trascinarlo in tribunale per obbligarlo a vendere.
- Il venditore è scoraggiato dal rischio di danni extra o dell'acquisto forzato.
Scegli la Penitenziale se:
- Hai forti dubbi sulla tua capacità di chiudere l'acquisto (incertezza sul mutuo, situazione lavorativa instabile).
- Vuoi una via d'uscita sicura, con costi certi e limitati alla sola caparra.
Se l'acquisto dipende dall'ottenimento del mutuo, valuta anche di inserire una clausola sospensiva nel compromesso.
Se sei il Venditore
Scegli la Penitenziale se:
- Vuoi massima flessibilità: se ricevi un'offerta molto più vantaggiosa da un altro compratore, puoi svincolarti pagando il doppio della caparra senza rischiare cause infinite.
- Limita il risarcimento massimo al doppio della caparra.
Scegli la Confirmatoria se:
- Vuoi essere certo che l'acquirente non si tiri indietro.
- Hai rifiutato altre offerte per aspettare questo acquirente.
- Vuoi scoraggiare ripensamenti con la minaccia di danni extra o dell'acquisto forzato.
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1. Attenzione al silenzio
Se nel contratto scrivi semplicemente "caparra" senza specificare il tipo, la legge la considera automaticamente confirmatoria (art. 1385 c.c.). Se volevi una penitenziale, devi scriverlo espressamente.
2. L'importo conta
Una caparra troppo bassa non ha alcun effetto deterrente. Se la caparra è di 2.000 euro su una casa da 200.000 euro, il venditore potrebbe trovare conveniente recedere pagando il doppio (4.000 euro) se riceve un'offerta molto più alta.
La prassi suggerisce di versare tra il 10% e il 20% del prezzo totale. Sotto questa soglia, la caparra perde efficacia come deterrente.
3. Non confondere caparra e acconto
Versare un semplice "acconto" non ti dà diritto al doppio della somma in caso di problemi col venditore. La caparra ha un regime giuridico specifico che l'acconto non ha.
4. Attenzione alla clausola penale
Se nel contratto è prevista una clausola penale oltre alla caparra, in caso di inadempimento dovrai scegliere quale far valere: caparra o penale, ma non entrambe (salvo diverso accordo esplicito).
5. Non dimenticare la clausola sospensiva sul mutuo
Se l'acquisto dipende dal mutuo, senza una clausola sospensiva rischi di perdere la caparra se la banca nega il finanziamento. La clausola stabilisce che il contratto si perfeziona solo se ottieni il mutuo entro una certa data.
Tabella comparativa: Confirmatoria vs Penitenziale
Ecco un confronto sintetico per orientarti nella scelta.
| Caratteristica | Confirmatoria | Penitenziale |
|---|---|---|
| Base normativa | Art. 1385 c.c. | Art. 1386 c.c. |
| Presunzione legale | Sì (se non specificato) | No (va scritta espressamente) |
| Funzione principale | Acconto + garanzia | Corrispettivo diritto recesso |
| Inadempiente acquirente | Venditore trattiene caparra + può chiedere danni | Venditore trattiene caparra (niente danni aggiuntivi) |
| Inadempiente venditore | Acquirente: doppio caparra + danni OPPURE esecuzione forzata | Acquirente: solo doppio caparra (no danni, no esecuzione) |
| Limita il risarcimento? | No | Sì (massimo doppio caparra) |
| Esecuzione forzata? | Sì | No |
| Tutela acquirente | Maggiore | Minore |
| Tutela venditore | Minore | Maggiore |
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La caparra è solo uno degli elementi da valutare quando compri o vendi casa. Ecco altri aspetti fondamentali da conoscere:
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Domande Frequenti
La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) conferma l'impegno e in caso di inadempimento permette di chiedere l'esecuzione forzata del contratto o il risarcimento integrale del danno. La caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) è il "prezzo" del diritto di recesso: chi recede perde la caparra o la restituisce raddoppiata, ma non deve risarcire altri danni.
Il doppio della caparra spetta quando chi l'ha ricevuta (il venditore) è inadempiente o recede. Con la caparra confirmatoria, l'acquirente può anche chiedere danni ulteriori o l'esecuzione forzata. Con la penitenziale, il doppio della caparra è l'unico risarcimento possibile.
La caparra confirmatoria tutela meglio l'acquirente: permette di chiedere l'esecuzione forzata del contratto o il risarcimento integrale del danno. La penitenziale conviene solo se hai dubbi sulla tua capacità di concludere l'acquisto e vuoi una via d'uscita con costi certi.
La caparra penitenziale tutela meglio il venditore: limita il risarcimento massimo al doppio della caparra e impedisce all'acquirente di chiedere l'esecuzione forzata. Utile se vuoi mantenere flessibilità per valutare offerte migliori.
Sì, la caparra può essere prevista sia nella proposta irrevocabile che nel compromesso. È fondamentale specificare se confirmatoria o penitenziale: in mancanza di indicazione, la legge presume che sia confirmatoria.
Sì, ma in caso di inadempimento dovrai scegliere quale far valere. Se è prevista caparra confirmatoria insieme a clausola penale, non puoi pretendere entrambe salvo diverso accordo esplicito nel contratto.
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