Quando si compra casa, il compromesso è il primo passo vincolante. Ma dove firmarlo: dal notaio o in agenzia? La scelta può sembrare banale, ma ha conseguenze concrete su costi e sicurezza. Ecco come decidere.
Il contratto preliminare di compravendita (detto comunemente "compromesso") è l'accordo che precede il rogito. Fissa prezzo, tempi e condizioni, impegna entrambe le parti e prevede il versamento della caparra. Ma non tutti i compromessi sono uguali.
Compromesso in agenzia: come funziona
Il compromesso firmato in agenzia immobiliare è la soluzione più comune. L'agenzia prepara il contratto, organizza la firma tra le parti e si occupa della registrazione all'Agenzia delle Entrate entro 20 giorni.
Costi del compromesso in agenzia
I costi del compromesso in agenzia sono relativamente contenuti:
- Imposta di registro: 200 euro (importo fisso)
- Marca da bollo: 16 euro ogni 4 pagine di contratto (generalmente 16-32 euro)
- Totale: circa 220-250 euro
Alcune agenzie includono questo servizio nella provvigione, altre lo fatturano a parte. Chiedete sempre in anticipo.
Cosa include la registrazione
La registrazione è un adempimento fiscale obbligatorio. Serve a rendere il contratto opponibile al fisco (in caso di controversie sulle imposte) e a renderlo valido dal punto di vista temporale. Ma attenzione: la registrazione non offre protezione da ipoteche, pignoramenti o vendite doppie.
La registrazione attesta che il contratto esiste, ma non lo rende pubblico né opponibile a terzi. È una formalità fiscale, non una tutela legale.
Quando basta il compromesso in agenzia
Il compromesso in agenzia è sufficiente quando:
- Il venditore non ha debiti conosciuti (mutui residui a parte, che verranno estinti al rogito)
- Il rogito è previsto entro 3-6 mesi
- La situazione patrimoniale del venditore è solida
- Non ci sono situazioni complesse (eredità recenti, comproprietà con terzi non presenti, ecc.)
In questi casi, il compromesso in agenzia è rapido, economico e perfettamente adeguato.
Compromesso dal notaio: vantaggi e costi
Il compromesso dal notaio aggiunge al contratto un elemento fondamentale: la trascrizione. Oltre a preparare il contratto e registrarlo, il notaio lo trascrive nei registri immobiliari, rendendolo pubblico e opponibile a chiunque.
Costi del compromesso notarile
Il compromesso dal notaio è più costoso perché include prestazioni aggiuntive:
| Voce | Importo | Note |
|---|---|---|
| Onorario notaio | 500 - 1.000 € | Varia in base al valore immobile e alla complessità |
| Imposta di registro | 200 € | Importo fisso per i preliminari |
| Trascrizione | 150 - 400 € | Imposte ipotecarie e catastali |
| Visure e certificati | 50 - 150 € | Controlli catastali e ipotecari |
| Totale | 1.200 - 2.000 € | Mediamente 1.400-1.600 euro |
Per immobili di valore elevato (oltre 500.000 euro) o situazioni complesse, il costo può superare i 2.000 euro.
Cosa offre la trascrizione
La trascrizione è l'elemento che fa la differenza. Trascrivendo il compromesso, il notaio lo rende opponibile a terzi, il che significa:
- Protezione da ipoteche: Se il venditore, dopo il compromesso, contrae debiti che portano a ipoteca sull'immobile, l'acquirente è tutelato. L'ipoteca non può bloccare il rogito se il compromesso è stato trascritto prima.
- Protezione da pignoramenti: Stesso principio. Un pignoramento successivo alla trascrizione non tocca l'acquirente.
- Protezione da vendite doppie: Se il venditore (in malafede) tentasse di vendere lo stesso immobile a un altro acquirente, prevale chi ha trascritto per primo, non chi ha firmato per primo.
- Priorità al rogito: Al momento del rogito definitivo, la trascrizione del compromesso viene sostituita dalla trascrizione dell'atto di compravendita, senza soluzione di continuità.
Differenza tra registrazione e trascrizione
Registrazione: atto amministrativo-fiscale, serve al fisco, non protegge da terzi. Costa circa 200 euro.
Trascrizione: atto pubblico nei registri immobiliari, rende il compromesso opponibile a chiunque, tutela l'acquirente. Costa 100-300 euro in più ma offre sicurezza legale.
Quando la trascrizione è indispensabile
Ci sono situazioni in cui il compromesso notarile con trascrizione non è solo consigliato, ma indispensabile.
1. Venditore con debiti conosciuti
Se il venditore ha debiti (anche non legati all'immobile), c'è il rischio che i creditori possano iscrivere ipoteche o avviare pignoramenti sull'immobile prima del rogito. La trascrizione blocca questo rischio.
Esempio concreto: Compri casa da un imprenditore con attività in corso. Firmi il compromesso in agenzia a gennaio, rogito previsto a maggio. A marzo, l'imprenditore ha problemi con un fornitore che ottiene un decreto ingiuntivo e iscrive ipoteca sulla casa. Al rogito, l'ipoteca blocca tutto. Con la trascrizione, questo non sarebbe potuto accadere.
2. Lunghi tempi di attesa fino al rogito
Se tra il compromesso e il rogito passano più di 6 mesi (ad esempio per attendere il mutuo, per completare lavori, per questioni ereditarie), il rischio aumenta. In questi casi, la trascrizione è fortemente consigliata.
3. Più proprietari con situazioni diverse
Se l'immobile è di proprietà di più persone (coniugi, eredi, fratelli) e una di queste ha situazioni patrimoniali complesse o incerte, meglio trascrivere. La trascrizione protegge anche da eventuali azioni dei creditori personali di uno dei comproprietari.
4. Immobili di alto valore
Per immobili sopra i 400.000-500.000 euro, il costo della trascrizione (800-1.500 euro) è trascurabile rispetto al valore in gioco. In questi casi, non trascrivere per risparmiare 1.000 euro è un rischio sproporzionato.
5. Venditore che chiede caparra alta
Se il venditore chiede una caparra superiore al 15-20% del valore, stai esponendo una somma importante che va assolutamente blindata. In questi casi, è giusto che anche l'acquirente si tuteli con la trascrizione.
6. Acquisto da società
Quando il venditore è una persona giuridica (società, impresa, cooperativa), la trascrizione assume un'importanza ancora maggiore. La trascrizione protegge l'acquirente anche da eventuali rischi di fallimento o procedure concorsuali della società venditrice.
Se la società fallisce dopo il compromesso ma prima del rogito, senza trascrizione l'acquirente rischia di perdere la caparra e di non poter completare l'acquisto, perché l'immobile finisce nella massa fallimentare. Con la trascrizione, invece, il diritto dell'acquirente prevale sui creditori della procedura concorsuale.
Errori comuni nei compromessi "fai da te"
Alcuni acquirenti e venditori, per risparmiare, preparano il compromesso in autonomia o con modelli trovati online. Questo può generare problemi gravi.
Clausole mancanti o errate
Un buon compromesso deve contenere:
- Descrizione precisa dell'immobile: dati catastali completi, confini, pertinenze
- Prezzo e modalità di pagamento: caparra, eventuali acconti, saldo al rogito
- Clausola sospensiva mutuo: se l'acquirente chiede un mutuo, serve una clausola che preveda la risoluzione del contratto se il mutuo viene negato (approfondisci qui: clausola sospensiva mutuo)
- Termini per il rogito: data precisa o termine entro cui fissarlo
- Garanzie del venditore: l'immobile è libero da ipoteche, pignoramenti, abusi edilizi
- Caparra confirmatoria o penitenziale: la differenza è sostanziale (vedi qui: caparra confirmatoria vs penitenziale)
- Spese del rogito: chi paga cosa (generalmente, l'acquirente paga il notaio, il venditore le imposte sulla plusvalenza se dovute)
Molti compromessi "fai da te" dimenticano la clausola sul mutuo o descrivono male l'immobile. Al rogito, il notaio blocca tutto e richiede integrazioni, con perdite di tempo e rischi di tensioni.
Mancanza di verifiche preliminari
Prima di firmare un compromesso, è fondamentale verificare:
- Visura catastale aggiornata
- Visura ipotecaria (per accertare eventuali ipoteche, pignoramenti, sequestri)
- Conformità urbanistica e catastale
- Eventuali vincoli (belle arti, ambientali, condominiali)
Senza queste verifiche, si rischia di scoprire problemi solo al rogito, quando ormai è troppo tardi.
Checklist: cosa deve contenere un buon compromesso
Ecco un elenco di controllo per verificare che il tuo compromesso sia completo:
Elementi essenziali del compromesso
- Generalità complete di venditore e acquirente (con codice fiscale)
- Descrizione catastale precisa dell'immobile (foglio, particella, subalterno)
- Indirizzo completo e confini dell'immobile
- Prezzo di vendita espresso chiaramente
- Importo e natura della caparra (confirmatoria o penitenziale)
- Eventuali acconti prezzo con date e modalità
- Data del rogito o termine entro cui fissarlo
- Clausola sospensiva per il mutuo (se necessario)
- Dichiarazione del venditore: immobile libero da ipoteche e pignoramenti
- Dichiarazione del venditore: conformità urbanistica e catastale
- Ripartizione delle spese di rogito e imposte
- Penali in caso di inadempimento
- Modalità di consegna dell'immobile
- Stato dell'immobile (arredato, libero, locato, ecc.)
- Allegati: planimetrie, APE, eventuali perizie
Confronto costi: quando conviene cosa
Ecco una tabella di confronto per capire quando conviene il compromesso in agenzia e quando dal notaio:
| Situazione | Compromesso in agenzia | Compromesso dal notaio |
|---|---|---|
| Venditore senza debiti, rogito entro 3 mesi | Sì (220 €) | Non necessario |
| Venditore con debiti o attività imprenditoriale | Rischioso | Indispensabile (1.200-1.800 €) |
| Rogito oltre 6 mesi | Rischioso | Consigliato (1.200-1.800 €) |
| Immobile sotto 200.000 €, situazione semplice | Sì (220 €) | Non necessario |
| Immobile sopra 400.000 € | Possibile ma sconsigliato | Consigliato (1.400-2.000 €) |
| Caparra sopra 15-20% del valore | Rischioso | Indispensabile (1.200-1.800 €) |
| Acquisto da società/impresa | Rischioso (fallimento) | Indispensabile (1.200-2.000 €) |
| Più comproprietari, situazioni complesse | Sconsigliato | Indispensabile (1.400-2.000 €) |
Cosa succede se non trascrivo il compromesso
Senza trascrizione, il compromesso ha valore solo tra le parti. Questo significa:
- Se il venditore contrae debiti dopo il compromesso, i creditori possono iscrivere ipoteca o avviare pignoramento sull'immobile. L'acquirente perde i soldi della caparra e non può completare l'acquisto.
- Se il venditore (in malafede) vende lo stesso immobile a un altro acquirente che trascrive per primo, il secondo acquirente prevale. Il primo perde tutto e può solo chiedere danni, ma recuperarli è lungo e incerto.
- Se il venditore muore prima del rogito, gli eredi potrebbero contestare il compromesso o chiedere condizioni diverse. Con la trascrizione, il compromesso è opponibile anche agli eredi.
La trascrizione non è una garanzia assoluta (nulla lo è nel diritto), ma è lo strumento più efficace per proteggere l'acquirente tra il compromesso e il rogito.
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Richiedi ConsulenzaDomande Frequenti
Dipende dalla situazione. Il compromesso in agenzia costa meno (circa 220-250 euro) ma non offre la trascrizione. Il compromesso dal notaio costa di più (1.200-2.000 euro) ma include la trascrizione, che protegge l'acquirente da ipoteche, pignoramenti e vendite doppie. Se il venditore ha debiti, è una società, o il rogito è lontano nel tempo, il notaio è indispensabile.
Il costo del compromesso notarile varia da 1.200 a 2.000 euro, a seconda della complessità e del valore dell'immobile. Questa cifra include l'onorario del notaio (500-1.000 euro), le imposte di registro (200 euro circa), la trascrizione (150-400 euro) e i diritti. Per immobili di valore elevato o situazioni complesse, il costo può superare i 2.000 euro.
La registrazione è un adempimento fiscale obbligatorio che attesta l'esistenza del contratto (costa circa 200 euro). La trascrizione è un atto pubblico che rende il compromesso opponibile ai terzi, proteggendo l'acquirente da ipoteche, pignoramenti o vendite doppie. Solo il notaio può trascrivere il compromesso. La trascrizione costa 100-300 euro in più ma offre una protezione legale fondamentale.
Il compromesso dal notaio non è mai tecnicamente obbligatorio, ma diventa indispensabile quando: il venditore ha debiti conosciuti o è una società (rischio fallimento), ci sono più proprietari con situazioni patrimoniali diverse, il rogito è previsto oltre 6 mesi, la caparra supera il 15-20% del prezzo, o si tratta di immobili di alto valore. La trascrizione notarile protegge da rischi concreti che un semplice compromesso in agenzia non può prevenire.
Senza trascrizione, il compromesso vale solo tra le parti ma non è opponibile ai terzi. Questo significa che se il venditore, dopo il compromesso, contrae debiti che portano a ipoteca o pignoramento, l'acquirente perde i soldi versati come caparra e potrebbe non riuscire a completare l'acquisto. In caso di vendita doppia, prevale chi trascrive per primo, non chi firma per primo.
Quando il venditore è una società o impresa, la trascrizione del compromesso è fortemente consigliata. Se la società dovesse fallire o entrare in procedura concorsuale tra il compromesso e il rogito, senza trascrizione l'acquirente rischia di perdere la caparra e l'immobile finisce nella massa fallimentare. Con la trascrizione, invece, il diritto dell'acquirente prevale sui creditori della procedura.
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