Quando si paga la provvigione agenzia?

Questa guida spiega quando scatta l'obbligo di pagare la provvigione, quali sono i casi in cui NON è dovuta e come tutelarti con le clausole giuste nel mandato.

Il momento esatto: cosa dice la legge

L'articolo 1755 del Codice Civile stabilisce che la provvigione è dovuta all'agente quando l'affare è concluso per effetto del suo intervento. Ma cosa significa "affare concluso"?

Per capire il momento esatto della conclusione, bisogna rifarsi all'art. 1326 c.c., il quale chiarisce che il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte. Di conseguenza, dal punto di vista legale, il compenso dell'agenzia matura già in questa fase.

In termini pratici, la maturazione segue tempistiche leggermente diverse per le due parti:

• Per il compratore: la provvigione è dovuta al momento della comunicazione dell'avvenuta accettazione della sua proposta d'acquisto
• Per il venditore: il pagamento avviene solitamente quando riceve la caparra confirmatoria

In pratica, l'affare è considerato concluso quando:

• Le parti hanno trovato un accordo definitivo su prezzo e condizioni
• Si sono impegnate reciprocamente (di solito al momento del compromesso)
• L'accordo è vincolante e non può essere ritirato senza conseguenze (caparra confirmatoria)

Quindi, nella maggior parte dei casi, la provvigione diventa esigibile al momento della firma del compromesso, perché è lì che le parti si impegnano definitivamente, versano la caparra e si obbligano a procedere al rogito.

Provvigione al compromesso o al rogito?

Dipende da cosa prevede il mandato che hai firmato con l'agenzia. Esistono due prassi principali:

1. Pagamento al compromesso (prassi più comune)

La maggior parte delle agenzie richiede il pagamento al momento della firma del compromesso. Il motivo è semplice: a quel punto, le parti si sono impegnate, la mediazione è compiuta e il rischio che la vendita salti è minimo (salvo clausole sospensive).

Questa modalità è legittima e prevista dalla legge, purché sia esplicitamente indicata nel mandato. Se il mandato non dice nulla, alcune sentenze hanno stabilito che la provvigione è dovuta solo al rogito.

2. Pagamento al rogito (meno frequente)

Alcune agenzie, soprattutto le più attente alla tutela del cliente, prevedono il pagamento al momento del rogito notarile. Questo offre maggiore sicurezza: se la vendita salta per qualsiasi motivo (anche dopo il compromesso), non hai ancora pagato la provvigione.

Questa modalità è più tutelante per il cliente, ma meno per l'agenzia, che rischia di vedere saltare l'affare dopo mesi di lavoro senza essere remunerata.

Se la vendita salta, devo pagare comunque?

Questa è una delle situazioni più delicate. La risposta dipende da due fattori: quando hai già pagato e perché la vendita è saltata.

Hai pagato al compromesso e la vendita salta

Se hai già pagato la provvigione al compromesso e poi la vendita salta, la provvigione generalmente non ti viene restituita. Perché?

• Hai firmato il compromesso volontariamente, impegnandoti a comprare/vendere
• L'agenzia ha compiuto il suo lavoro di mediazione con successo
• Se l'affare salta, la responsabilità è delle parti, non dell'agenzia

Tuttavia, ci sono alcune eccezioni importanti:

Casi in cui la provvigione può essere restituita o ridotta

Esempi di clausole sospensive che possono giustificare la restituzione:

• Mancata concessione del mutuo (se prevista nel compromesso)
• Presenza di vincoli urbanistici non sanabili
• Difformità catastali insanabili
• Diritti di prelazione esercitati da terzi

Non hai ancora pagato e la vendita salta

Se il mandato prevede il pagamento al rogito e la vendita salta prima, non devi pagare nulla. L'affare non si è concluso, quindi non è dovuta provvigione.

Attenzione però: se hai firmato una proposta di acquisto vincolante o un compromesso, alcune agenzie potrebbero comunque rivendicare la provvigione sostenendo che l'affare era concluso. Dipende dai termini contrattuali.

Casi in cui la provvigione NON è dovuta

Esistono situazioni in cui puoi legittimamente rifiutarti di pagare la provvigione, anche se l'affare è stato concluso. Ecco i principali:

1. Agenzia non autorizzata (mediazione abusiva)

Se l'agente immobiliare non è iscritto al Registro delle Imprese con attività di mediazione (REA), la mediazione è abusiva e la provvigione non è dovuta.

2. Informazioni false o incomplete

Se l'agenzia ti ha fornito informazioni false o ha omesso dati rilevanti sull'immobile (es. vincoli, difformità, problemi strutturali), puoi contestare la provvigione.

L'agenzia ha il dovere di verificare lo stato dell'immobile e informare correttamente le parti. Se non lo fa, viola i suoi obblighi professionali.

3. Mancata consegna dell'APE

L'Attestato di Prestazione Energetica (APE) è obbligatorio per legge. Se l'agenzia non te lo ha consegnato prima della firma del compromesso, puoi contestare la provvigione.

4. Doppia mediazione non dichiarata

Se l'agenzia rappresenta sia il venditore sia l'acquirente senza dichiararlo esplicitamente, viola il principio di trasparenza. In questo caso, la provvigione può essere ridotta o non dovuta.

5. Hai trovato l'immobile da solo

Se hai trovato l'acquirente (o l'immobile) da solo, senza l'intervento dell'agenzia, la provvigione non è dovuta. Devi però dimostrare che l'agenzia non ha contribuito alla conclusione dell'affare.

Come tutelarsi: clausole da inserire nel mandato

Il modo migliore per evitare contenziosi sulla provvigione è negoziare il mandato prima di firmarlo. Ecco le clausole che puoi richiedere:

1. Momento di pagamento chiaro

Fai inserire esplicitamente quando pagherai la provvigione: al compromesso o al rogito. Se preferisci pagare al rogito (più tutelante), richiedilo.

2. Restituzione in caso di clausole sospensive

Se prevedi clausole sospensive (es. mutuo), fai inserire nel mandato che la provvigione sarà restituita se la vendita salta per attivazione della clausola.

3. Percentuale e modalità di calcolo

La provvigione deve essere indicata in percentuale o cifra fissa. In Italia, la prassi è 3% + IVA del prezzo di vendita finale. Assicurati che sia scritto chiaramente.

4. Durata del mandato

Inserisci una durata massima del mandato (es. 6 mesi). Dopo, se non hai venduto, puoi recedere senza penali.

5. Esclusività o meno

Nel mandato esclusivo, ti impegni a vendere solo tramite quell'agenzia. In cambio, l'agenzia dovrebbe offrire servizi aggiuntivi (fotografie professionali, maggior visibilità). Se preferisci libertà, richiedi un mandato non esclusivo.

Quanto costa la provvigione di un'agenzia immobiliare?

La provvigione varia in base al mercato locale e al tipo di immobile. In Italia, la forbice è generalmente tra il 3% e il 4% del prezzo di vendita, più IVA (22%).

Chi paga la provvigione?

In Italia, la prassi prevede che sia il venditore sia l'acquirente paghino la provvigione. A Torino e provincia, tipicamente il venditore paga il 3% + IVA e il compratore il 4% + IVA del prezzo di vendita.

Tuttavia, le percentuali sono negoziabili. In alcune zone, è il solo venditore a pagare. Dipende dagli accordi presi nel mandato. Trattandosi di una prestazione di servizi professionale, alla provvigione va sempre aggiunta l'IVA di legge (attualmente al 22%).

Provvigione per affitti

Nel caso di locazioni, la provvigione è generalmente pari a una mensilità di canone + IVA, suddivisa tra locatore e conduttore.

Cosa fare in caso di contestazioni

Se ritieni di non dover pagare la provvigione (o di avere diritto a una restituzione), ecco i passi da seguire:

1. Verifica il mandato

Rileggi attentamente il contratto di mandato. Cosa dice sul momento di pagamento? Ci sono clausole che tutelano la tua posizione?

2. Raccogli le prove

Se contesti il lavoro dell'agenzia (informazioni false, mancata consegna APE, ecc.), raccogli tutte le prove: email, messaggi, documenti.

3. Invia una contestazione scritta

Prima di andare in causa, invia una lettera raccomandata all'agenzia spiegando le tue ragioni e chiedendo la sospensione o riduzione della provvigione.

4. Mediazione obbligatoria

Prima di andare in tribunale, è obbligatorio tentare una mediazione presso un organismo di mediazione. È più veloce ed economico di una causa.

5. Ricorso legale

Se la mediazione fallisce, puoi rivolgerti a un avvocato per valutare se fare causa. Le controversie sulla provvigione possono richiedere mesi o anni, quindi valuta bene i costi-benefici.