Questa guida nasce dalle domande che ci pongono quotidianamente i proprietari di immobili costruiti negli anni '70-'90 con l'edilizia agevolata. Spiegheremo cosa significa davvero "diritto di superficie" e "convenzione", come funziona il prezzo massimo di cessione, e soprattutto come svincolare l'immobile per vendere liberamente.
Cosa significa "diritto di superficie" e "convenzione"
Partiamo dalle basi, perché spesso questi termini generano confusione.
Il diritto di superficie
Il diritto di superficie è un istituto giuridico regolato dagli articoli 952-956 del Codice Civile. In parole semplici: il proprietario di un terreno (spesso un ente pubblico, come il Comune) concede a un privato il diritto di costruire e mantenere una costruzione sul suolo.
Chi compra un immobile costruito in questo modo acquisisce la proprietà della costruzione, ma non del terreno sottostante. Il terreno resta di proprietà del concedente originario.
Esempio pratico
Il Comune di Torino, negli anni '70, ha concesso in diritto di superficie alcuni terreni in zona Mirafiori per costruire palazzine di edilizia economica e popolare. Chi ha comprato un appartamento in quelle palazzine è proprietario dell'appartamento, ma non del suolo su cui poggia l'edificio.
La convenzione edilizia
La convenzione è invece un accordo stipulato tra il costruttore e il Comune al momento della costruzione. In cambio di agevolazioni (sconti su oneri di urbanizzazione, terreni a prezzi convenzionati, contributi pubblici), il costruttore si impegna a rispettare alcuni vincoli, tra cui:
- Un prezzo massimo di vendita degli immobili
- Limitazioni alla destinazione d'uso (solo prima casa, no attività commerciali)
- Obblighi di manutenzione e gestione condominiale
Queste convenzioni sono state ampiamente utilizzate tra gli anni '70 e '90 per favorire l'accesso alla casa alle famiglie con reddito medio-basso.
Attenzione: Convenzioni edilizie private
Vi sono anche convenzioni edilizie private che non hanno comportato agevolazioni e regolano solo i rapporti tra Comune e costruttore: ad esempio per la dismissione e realizzazione di un parcheggio o di una strada di accesso. In questo caso basta accertarsi che gli obblighi siano stati adempiuti e che sia stata rilasciata l'abitabilità. Questi vincoli sono meno problematici per la vendita.
La differenza tra i due istituti
Diritto di superficie e convenzione sono concetti diversi ma spesso sovrapposti:
- Il diritto di superficie riguarda la proprietà del terreno
- La convenzione riguarda i vincoli di utilizzo e prezzo
Molti immobili costruiti in diritto di superficie hanno anche vincoli di convenzione, ma non è sempre così. È possibile avere un immobile in diritto di superficie senza convenzione, e viceversa.
Il prezzo massimo di cessione: come si calcola
Il vincolo più problematico per chi vuole vendere è il prezzo massimo di cessione. La convenzione stabilisce che l'immobile non può essere venduto a un prezzo superiore a una certa soglia, calcolata secondo criteri prefissati.
Come si determina il prezzo massimo
Ogni convenzione ha le sue regole, ma in generale il prezzo massimo si calcola così:
- Prezzo di partenza: il prezzo originale di acquisto o un valore base stabilito dalla convenzione
- Rivalutazione ISTAT: il prezzo viene rivalutato in base agli indici ISTAT dei prezzi al consumo o di costruzione
- Incremento per migliorie: si aggiungono eventuali spese documentate per ristrutturazioni straordinarie
Esempio di calcolo
Immobile acquistato nel 1985 a 30.000.000 di lire (circa 15.500 euro)
- Rivalutazione ISTAT 1985-2026: +215% → 48.800 euro
- Spese documentate per ristrutturazione bagno e cucina: 12.000 euro
- Prezzo massimo di cessione: 60.800 euro
Se il valore di mercato dell'immobile oggi è 120.000 euro, il vincolo impedisce di venderlo al prezzo reale.
Il risultato è che molti proprietari si trovano con immobili che valgono, a mercato, il doppio o il triplo del prezzo massimo consentito dalla convenzione. Questo blocca le compravendite, perché nessun notaio stipula un atto a un prezzo sottostimato per il rischio di contestazioni fiscali.
La sentenza Cassazione 18135/2015: la svolta
Nel 2015 la Corte di Cassazione ha emesso una sentenza fondamentale che ha cambiato le regole del gioco: la sentenza n. 18135 del 4 settembre 2015.
I vincoli di prezzo massimo di cessione imposti dalle convenzioni edilizie non possono durare oltre il periodo stabilito dalla legge. Decorso il termine, il proprietario è libero di vendere al prezzo di mercato, anche senza procedura formale di svincolo.
Cosa dice la sentenza
La Cassazione ha stabilito che i vincoli di convenzione hanno una durata massima:
- 20 anni per l'edilizia convenzionata ordinaria
- 30 anni per l'edilizia sovvenzionata (con contributi pubblici)
Dopo questo periodo, i vincoli decadono automaticamente, anche se la convenzione non è stata formalmente cancellata. Il proprietario può vendere al prezzo di mercato senza bisogno di svincolo.
Quando si applica
Se la tua convenzione è stata stipulata:
- Prima del 1996 (edilizia convenzionata) → probabilmente è già scaduta
- Prima del 1986 (edilizia sovvenzionata) → sicuramente scaduta
In questi casi, puoi vendere liberamente. Tuttavia, alcuni notai richiedono comunque una attestazione di avvenuta scadenza da parte del Comune per procedere con l'atto.
Attenzione
La sentenza vale per i vincoli di prezzo, non per il diritto di superficie. Se il terreno è ancora in diritto di superficie, sarà necessario affrancare (acquistare) il terreno per avere la piena proprietà, anche se i vincoli di convenzione sono scaduti.
Come verificare se il tuo immobile ha vincoli
Prima di vendere, devi capire se ci sono vincoli attivi. Ecco come fare.
1. Controlla l'atto di acquisto
L'atto notarile di acquisto è il primo documento da recuperare. Se non lo trovi, puoi richiederne una copia al notaio che ha rogato l'atto.
Nell'atto cerca:
- Riferimenti a "diritto di superficie"
- Menzione di una "convenzione edilizia"
- Vincoli sul "prezzo massimo di cessione"
- Durata della convenzione (espressa in anni dalla data di stipula)
2. Richiedi una visura ipotecaria
La visura ipotecaria, che puoi richiedere online o presso l'Agenzia delle Entrate, riporta tutte le trascrizioni e iscrizioni relative all'immobile, comprese eventuali convenzioni.
Costo: circa 10-15 euro. Tempo: immediato online, 1-2 giorni se richiesta di persona.
3. Contatta l'ufficio tecnico del Comune
L'ufficio tecnico o l'ufficio edilizia privata del Comune di competenza può fornirti copia della convenzione stipulata e confermare se i vincoli sono ancora attivi o scaduti.
A Torino, puoi rivolgerti agli sportelli della Circoscrizione di competenza o all'ufficio Edilizia Privata del Comune.
Procedura per svincolare l'immobile: l'affrancazione
Se i vincoli sono ancora attivi e vuoi venderli liberamente, devi procedere con l'affrancazione, cioè lo svincolo dell'immobile.
Affrancazione del diritto di superficie
L'affrancazione consiste nell'acquisto del terreno su cui poggia l'immobile. Si paga al concedente (di solito il Comune) un corrispettivo che rende piena la proprietà.
Procedura:
- Domanda al Comune: si presenta istanza formale di affrancazione
- Stima del valore del terreno: l'ufficio tecnico del Comune determina il valore del suolo
- Determinazione del corrispettivo: il Comune calcola l'importo da pagare (solitamente tra il 10% e il 30% del valore dell'immobile)
- Pagamento: si versa il corrispettivo al Comune
- Atto notarile: il notaio redige l'atto di affrancazione e lo trascrive nei registri immobiliari
Svincolo dalla convenzione (prezzo massimo)
Se il vincolo riguarda solo il prezzo massimo di cessione e non il diritto di superficie, la procedura è simile:
- Domanda al Comune: istanza di svincolo dalla convenzione
- Istruttoria: il Comune verifica i termini di scadenza e calcola eventuali corrispettivi dovuti
- Pagamento: si paga il corrispettivo (se previsto)
- Rilascio dell'attestazione: il Comune rilascia un atto formale di svincolo o di avvenuta scadenza
- Trascrizione: l'atto viene trascritto per aggiornare i registri immobiliari
Documenti necessari
- Atto di acquisto originale
- Visura catastale aggiornata
- Copia della convenzione (se disponibile)
- Documento d'identità del richiedente
- Planimetrie catastali
Costi e tempistiche dello svincolo
Svincolare un immobile ha dei costi. Ecco una stima realistica per Torino e provincia.
| Voce | Costo indicativo |
|---|---|
| Corrispettivo di affrancazione (Comune) | 10-30% del valore immobile |
| Spese notarili per trascrizione | 1.500 - 2.500 euro |
| Perizia tecnica (se richiesta) | 500 - 1.000 euro |
| Marche da bollo e diritti | 100 - 300 euro |
Esempio concreto (Torino)
Appartamento in zona Mirafiori, valore di mercato 150.000 euro
- Corrispettivo di affrancazione: 20% di 150.000 = 30.000 euro
- Spese notarili: 2.000 euro
- Perizia: 800 euro
- Diritti: 200 euro
- Totale: circa 33.000 euro
Tempistiche
La durata della procedura varia in base al Comune e alla complessità del caso:
- Torino: 3-6 mesi in media, fino a 8-12 mesi in caso di arretrati
- Comuni piccoli: 2-4 mesi
I tempi si allungano se:
- La convenzione è vecchia e difficile da reperire
- Il Comune deve effettuare verifiche catastali o urbanistiche
- Ci sono contenziosi o debiti pregressi legati all'immobile
Notai che bloccano atti: cosa fare
È una situazione frequente: hai trovato l'acquirente, ma il notaio si rifiuta di rogare perché l'immobile ha vincoli di convenzione ancora trascritti, anche se ormai scaduti.
Perché il notaio blocca l'atto
Il notaio ha responsabilità civili e penali in caso di atti irregolari. Se la convenzione risulta ancora trascritta nei registri immobiliari, il notaio rischia:
- Contestazioni fiscali: l'Agenzia delle Entrate potrebbe ritenere il prezzo dichiarato non congruo
- Nullità dell'atto: se il vincolo è ancora formalmente valido, l'atto potrebbe essere impugnato
- Responsabilità professionale: in caso di contenziosi successivi
Per questo motivo, molti notai richiedono una attestazione formale del Comune che certifichi la scadenza dei vincoli o, in alternativa, la procedura di svincolo completata.
Soluzioni pratiche
Se il notaio blocca l'atto:
- Richiedi attestazione al Comune: chiedi all'ufficio tecnico di rilasciare un documento che certifichi la scadenza dei termini di convenzione (gratis, tempi: 2-4 settimane)
- Cancella la trascrizione: anche se i vincoli sono scaduti, la convenzione può restare trascritta. Chiedi la cancellazione formale tramite il notaio (costo: 300-500 euro, tempi: 1-2 mesi)
- Cambia notaio: alcuni notai sono più flessibili di altri. Se hai la sentenza Cassazione e prove della scadenza, un altro professionista potrebbe accettare di procedere
Documentazione da presentare al notaio
- Copia della convenzione originale con durata espressa
- Visura ipotecaria aggiornata
- Attestazione del Comune sulla scadenza dei vincoli
- Copia della sentenza Cassazione 18135/2015
Hai un immobile in convenzione?
Possiamo aiutarti a capire la situazione e guidarti nella procedura di svincolo.
Richiedi SupportoDomande Frequenti
Cosa significa vendere casa in diritto di superficie?
Il diritto di superficie è un istituto giuridico in cui il proprietario del terreno (spesso un ente pubblico) concede a un privato il diritto di costruire e mantenere una costruzione sul suolo. Chi compra acquisisce la proprietà dell'immobile ma non del terreno sottostante. Questo meccanismo è stato usato negli anni '70-'90 per l'edilizia agevolata.
Come posso verificare se la mia casa ha vincoli di convenzione?
Devi controllare l'atto di acquisto originale dal notaio e richiedere una visura ipotecaria aggiornata presso l'Agenzia delle Entrate. Se l'immobile è stato costruito tra gli anni '70 e '90 con agevolazioni pubbliche, probabilmente ha vincoli di prezzo massimo di cessione. Puoi anche contattare l'ufficio tecnico del Comune per verificare l'esistenza di convenzioni.
Quanto costa svincolare un immobile in convenzione?
I costi variano in base al comune e al tipo di vincolo. A Torino, il costo di affrancazione del diritto di superficie si calcola come una percentuale del valore dell'immobile (generalmente tra il 10% e il 30%). A questo si aggiungono le spese notarili per la trascrizione dello svincolo (circa 1.500-2.500 euro), eventuali perizie tecniche (500-1.000 euro) e diritti amministrativi (100-300 euro).
La sentenza della Cassazione 18135/2015 cos'ha cambiato?
La sentenza ha stabilito che i vincoli di prezzo massimo di cessione imposti dalle convenzioni edilizie non possono durare oltre il periodo stabilito dalla legge (20 anni per l'edilizia convenzionata ordinaria, 30 anni per quella sovvenzionata). Dopo la scadenza, il proprietario può vendere liberamente al prezzo di mercato, anche senza procedura formale di svincolo. Tuttavia, alcuni notai richiedono comunque un'attestazione del Comune per procedere con l'atto.
Quanto tempo ci vuole per svincolare un immobile?
I tempi variano da comune a comune. A Torino, la procedura richiede generalmente tra 3 e 6 mesi: presentazione della domanda al comune, istruttoria tecnica, determinazione del corrispettivo di affrancazione, pagamento e trascrizione notarile dello svincolo. In alcuni casi, se il comune ha arretrati o la pratica è complessa, i tempi possono allungarsi fino a 8-12 mesi. Nei comuni più piccoli la procedura può essere più veloce (2-4 mesi).
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