Vendere Casa Ereditata a Torino

Hai ereditato un immobile e stai pensando di venderlo? La burocrazia italiana non rende le cose semplici, ma con le informazioni giuste puoi evitare errori costosi e accelerare i tempi.

In questa guida trovi tutto quello che devi sapere: dalla dichiarazione di successione alla vendita vera e propria, passando per documenti, tempi, costi e tasse. Ogni passaggio spiegato in modo chiaro, con i riferimenti normativi aggiornati al 2026.

Prima di tutto: puoi vendere?

La risposta breve è: non subito. Per vendere un immobile ereditato devi prima completare due passaggi obbligatori:

1. Dichiarazione di successione all'Agenzia delle Entrate
2. Voltura catastale per intestare l'immobile agli eredi

Senza questi documenti, nessun notaio può rogitare. Quindi, anche se hai già trovato un acquirente, non puoi firmare nulla finché la burocrazia non è completa.

La dichiarazione di successione

La dichiarazione di successione è il documento che comunica all'Agenzia delle Entrate il passaggio dei beni dal defunto agli eredi. È obbligatoria quando l'eredità include immobili.

Quando presentarla

La legge prevede un termine di 12 mesi dalla data del decesso (art. 31 D.Lgs. 346/1990). Se la presenti in ritardo, paghi sanzioni che aumentano col tempo.

Chi la presenta

Può presentarla uno qualsiasi degli eredi, anche per conto degli altri. Non serve che firmino tutti: basta indicare i dati di tutti gli eredi nella dichiarazione.

Come si presenta

Dal 2019 la dichiarazione di successione si presenta solo online tramite il portale dell'Agenzia delle Entrate. Puoi farlo da solo se hai SPID, oppure affidarti a un professionista (commercialista, CAF, notaio).

Quanto costa la successione

I costi dipendono dal valore dell'immobile e dal grado di parentela:

• Imposta ipotecaria: 2% del valore catastale (minimo 200 euro)
• Imposta catastale: 1% del valore catastale (minimo 200 euro)
• Imposta di bollo: 85 euro circa
• Tributi speciali: 35 euro circa
• Onorario professionista: 500-1.500 euro (se ti affidi a qualcuno)

La voltura catastale

Dopo la successione, devi aggiornare il Catasto con i nuovi intestatari. Questo passaggio si chiama voltura catastale.

La buona notizia: dal 2019, se presenti la successione online, la voltura viene richiesta automaticamente. Non devi fare nulla di aggiuntivo.

La cattiva notizia: a volte il sistema non funziona e la voltura resta "bloccata". In quel caso devi sollecitare l'Agenzia delle Entrate o presentarla manualmente.

Tempistiche

Se tutto fila liscio, la voltura viene elaborata in 2-4 settimane. Poi puoi richiedere la visura catastale aggiornata con i nomi degli eredi.

Se gli eredi sono più di uno

Qui le cose si complicano. Quando ci sono più eredi, tutti devono essere d'accordo per vendere. Basta che uno dica no e la vendita si blocca.

Cosa succede se un erede non vuole vendere

Le opzioni sono tre:

1. Accordo tra eredi: chi vuole tenere l'immobile compra la quota degli altri. Serve una perizia per stabilire il valore e un atto notarile per formalizzare il passaggio.
2. Divisione giudiziale: si va in tribunale e il giudice dispone la vendita all'asta. È lungo (2-3 anni), costoso e di solito l'immobile si vende a meno del valore di mercato.
3. Mediazione: un mediatore professionista cerca di trovare un accordo. È la via più veloce e meno costosa, ma richiede la buona volontà di tutti.

Il nostro consiglio: se intravedi tensioni tra gli eredi, affronta il problema subito. Più passa il tempo, più le posizioni si irrigidiscono e trovare un accordo diventa difficile.

Documenti per la vendita

Una volta completata la successione, per vendere servono gli stessi documenti di una vendita normale, più alcuni specifici. Se vuoi capire meglio le fasi della compravendita, leggi la nostra guida: Dalla proposta al rogito: tutti i passaggi.

Il problema delle conformità

Le case ereditate, soprattutto se datate, spesso presentano difformità: modifiche fatte nel tempo senza le dovute autorizzazioni. Prima di vendere, devi sanare queste situazioni con una SCIA o una CILA in sanatoria. I costi variano da poche centinaia a qualche migliaio di euro.

Tempi realistici di vendita

Quanto tempo ci vuole? Dipende da dove parti.

Se la successione è già fatta

I tempi sono quelli normali del mercato torinese:

• Zone centrali e di pregio: 3-4 mesi
• Zone semicentrali e collina: 4-6 mesi
• Periferia e comuni limitrofi: 5-8 mesi

Se devi ancora fare la successione

Aggiungi 2-4 mesi per:

• Raccolta documenti: 2-4 settimane
• Presentazione successione: 1-2 settimane
• Elaborazione e voltura: 3-6 settimane
• Eventuali sanatorie urbanistiche: 1-3 mesi

Totale realistico: 5-10 mesi dal primo incontro al rogito.

Tasse sulla vendita

Ecco la domanda che tutti fanno: quanto pago di tasse se vendo?

La regola della plusvalenza

Se vendi l'immobile entro 5 anni dall'eredità, potresti dover pagare l'imposta sulla plusvalenza. La plusvalenza è la differenza tra:

• Il prezzo di vendita
• Il valore dichiarato in successione (più eventuali spese documentate di ristrutturazione)

Su questa differenza paghi il 26% di imposta (imposta sostitutiva, art. 67 TUIR).

Quando non paghi la plusvalenza

• Se vendi dopo 5 anni dall'eredità
• Se l'immobile è stato la tua prima casa per la maggior parte del tempo tra eredità e vendita
• Se il prezzo di vendita è uguale o inferiore al valore dichiarato in successione (nessuna plusvalenza)

Consigli pratici

1. Non aspettare

La successione va fatta entro 12 mesi, ma prima la fai meglio è. Se aspetti troppo, le sanzioni aumentano e i documenti diventano più difficili da reperire.

2. Verifica la documentazione prima di mettere in vendita

Le difformità urbanistiche sono il problema più comune. Fai controllare l'immobile da un tecnico prima di cercare acquirenti: scoprire un problema durante la trattativa fa saltare le vendite.

3. Stabilisci un prezzo realistico

Gli immobili ereditati spesso sono datati e necessitano di lavori. Tieni conto dello stato reale, non del valore affettivo. Un prezzo fuori mercato allunga i tempi e alla fine vendi comunque a meno. Per approfondire, leggi la nostra guida: Come determinare il prezzo giusto per vendere casa.

4. Prepara l'immobile

Svuota la casa, pulisci, fai piccole riparazioni. Una casa vuota e luminosa si vende prima e meglio di una piena di mobili vecchi.

5. Affidati a chi conosce la materia

La vendita di immobili ereditati ha complessità che una vendita normale non ha. Un'agenzia con esperienza in questo ambito può farti risparmiare tempo, errori e denaro. Hai dubbi sulle provvigioni? Leggi: Provvigione agenzia immobiliare: quando si paga e quanto.

Domande frequenti

Posso vendere casa prima della successione?

No. Per vendere un immobile ereditato devi prima completare la dichiarazione di successione e la voltura catastale. Senza questi passaggi, il notaio non può rogitare. La successione va presentata entro 12 mesi dalla morte.

Quanto tempo ci vuole per vendere una casa ereditata?

Dipende dalla situazione. Se la successione è già completata, i tempi sono quelli normali di vendita: 3-6 mesi a Torino. Se devi ancora fare la successione, aggiungi 2-4 mesi per la burocrazia. Totale: 5-10 mesi.

Quali tasse si pagano vendendo una casa ereditata?

Se vendi entro 5 anni dall'eredità senza aver abitato l'immobile come prima casa, paghi il 26% sulla plusvalenza (differenza tra prezzo di vendita e valore dichiarato in successione). Dopo 5 anni, o se è stata la tua prima casa, nessuna imposta sulla plusvalenza.

Cosa succede se un erede non vuole vendere?

Servono le firme di tutti gli eredi per vendere. Se un erede non vuole, le opzioni sono: accordo tra eredi (uno compra la quota dell'altro), divisione giudiziale (il giudice ordina la vendita), o divisione bonaria davanti al notaio. La mediazione è spesso la via più rapida.

Quanto costa la successione?

I costi includono: imposta ipotecaria (2% del valore catastale, minimo 200 euro), imposta catastale (1%, minimo 200 euro), imposta di bollo e tributi speciali (circa 100 euro), onorario del professionista (500-1.500 euro). Per la prima casa le imposte sono fisse: 200+200 euro.