Come verificare se un'agenzia è regolare

Lavorare con un'agenzia regolare non è solo una questione formale. È una tutela legale ed economica. Un agente non iscritto opera illegalmente, e se scopri l'abuso dopo aver pagato, hai diritto al rimborso completo della provvigione.

Questa guida ti spiega passo dopo passo come verificare l'iscrizione di un'agenzia immobiliare, quali sono i tuoi diritti in caso di abusivismo, e quali segnali devono farti insospettire. Alla fine dell'articolo troverai anche esempi pratici e risposte alle domande più frequenti.

Chi può fare il mediatore immobiliare in Italia

In Italia, l'attività di mediazione immobiliare è regolamentata dalla Legge 39/1989. Non chiunque può aprire un'agenzia o mostrarti casa. Servono requisiti specifici.

Requisiti per esercitare

Per diventare mediatore immobiliare, devi:

• Superare un esame presso la Camera di Commercio (dopo aver frequentato un corso abilitante di almeno 100 ore)
• Iscriverti al REA (Repertorio Economico Amministrativo) della Camera di Commercio nella sezione "Agenti d'affari in mediazione"
• Aprire Partita IVA e dichiarare l'attività all'Agenzia delle Entrate
• Non avere condanne penali per reati contro il patrimonio, la fede pubblica o l'ordine economico
• Possedere i requisiti morali e professionali previsti dalla legge

L'esame di abilitazione copre materie come diritto civile (contratti, proprietà), diritto tributario (imposte immobiliari), urbanistica ed estimo. Non è un esame semplice: la percentuale di bocciati è alta. Questo dovrebbe darti la certezza che chi è iscritto ha una preparazione adeguata.

Questi requisiti valgono per tutti: il titolare, i soci operativi, i dipendenti e i collaboratori che trattano con i clienti.

Dove verificare l'iscrizione: Camera di Commercio REA

La verifica ufficiale si fa sul Registro delle Imprese della Camera di Commercio, accessibile online tramite il portale nazionale.

Guida passo-passo alla verifica online

Ecco come verificare se un'agenzia immobiliare è iscritta:

1. Vai su registroimprese.it (il portale ufficiale delle Camere di Commercio italiane)
2. Clicca su "Ricerca impresa" nella homepage
3. Inserisci la Partita IVA o la ragione sociale dell'agenzia (es. "Nome Agenzia S.r.l.")
4. Apri la scheda dell'impresa trovata
5. Vai alla sezione REA (Repertorio Economico Amministrativo)
6. Controlla che sia presente la voce: "Agente d'affari in mediazione" come attività prevalente o secondaria

Se trovi questa dicitura, l'agenzia è iscritta. Se non c'è o trovi scritto "attività sospesa" o "cancellata", l'agenzia non può operare legalmente.

Cosa controllare nella visura

Una volta aperta la scheda dell'impresa, verifica:

• Stato dell'impresa: deve essere "attiva", non "cessata" o "sospesa"
• Attività prevalente: deve includere "Agente d'affari in mediazione" (codice ATECO 68.31.00 o simili)
• Data di iscrizione al REA: se recente, controlla che l'agenzia sia operativa da tempo sufficiente

Quanto costa la verifica

La visura completa camerale ha un costo di circa 5-8 euro. Tuttavia, per una verifica veloce, puoi usare il servizio di ricerca gratuita che mostra le informazioni essenziali: ragione sociale, partita IVA, stato dell'impresa e attività prevalente. Questo è più che sufficiente per capire se l'agenzia è iscritta regolarmente.

Se vuoi una verifica più approfondita (con storico, bilanci, cariche sociali), puoi richiedere la visura completa. È consigliabile farlo se stai per firmare un incarico in esclusiva di valore importante.

Dipendenti e collaboratori: chi deve essere iscritto

Non basta che l'agenzia come società sia iscritta. Anche le persone fisiche che operano per l'agenzia devono avere l'abilitazione se svolgono attività di mediazione.

Chi deve avere l'iscrizione personale

Devono essere iscritti al REA come "agenti d'affari in mediazione":

• Il titolare dell'agenzia (se è una ditta individuale)
• I soci che operano nella mediazione (se è una società)
• I dipendenti che mostrano immobili, raccolgono proposte, negoziano
• I collaboratori (anche con contratto di agenzia) che trattano con i clienti

Se l'agente che ti segue personalmente non è iscritto, l'agenzia sta commettendo un illecito. E tu puoi rifiutare di pagare la provvigione.

Conseguenze dell'abusivismo per l'agenzia

Esercitare la mediazione immobiliare senza iscrizione è un reato. La legge 39/1989 prevede sanzioni pesanti.

Sanzioni amministrative e penali

• Sanzioni amministrative: da 2.500 a 15.000 euro per chi opera senza iscrizione. La sanzione viene applicata dalla Camera di Commercio su segnalazione delle autorità o di privati
• Sanzioni penali: in caso di recidiva o circostanze aggravanti (es. truffa, appropriazione indebita), scatta la responsabilità penale con rischio di arresto o ammenda pesante
• Nullità dei contratti: ogni contratto firmato con un mediatore non iscritto è nullo (art. 1755 c.c.). Questo significa che non produce effetti legali e le parti possono sempre chiederne l'annullamento
• Impossibilità di agire per crediti: l'agente abusivo non può rivolgersi al giudice per ottenere il pagamento della provvigione. Ogni azione legale in tal senso viene rigettata

La giurisprudenza è consolidata su questo punto. Centinaia di sentenze hanno stabilito che la mancanza di iscrizione rende nullo il contratto di mediazione, senza eccezioni. Non importa se il servizio è stato effettivamente prestato: senza iscrizione, non c'è diritto al compenso.

Provvigione non dovuta

Se l'agenzia o l'agente che ti ha seguito non è iscritto, il contratto di mediazione è nullo. Questo significa:

• Non devi pagare la provvigione
• Se hai già pagato, puoi chiedere la restituzione integrale (ripetizione di indebito, art. 2033 c.c.)
• Puoi agire in giudizio per recuperare quanto versato

Conseguenze per te se l'agente è abusivo

Se scopri che l'agenzia o l'agente non è iscritto, hai diritti precisi.

Non devi pagare la provvigione

L'articolo 1755 del Codice Civile è chiaro: il mediatore deve essere "iscritto in un apposito albo". Se non lo è, non ha diritto al compenso. Puoi approfondire quando e come si paga la provvigione nella nostra guida completa sulla provvigione dell'agenzia.

Se hai firmato un contratto di vendita tramite un agente non iscritto, puoi rifiutare di pagare la provvigione. Nessun giudice ti darà torto.

Puoi chiedere il rimborso

Se hai già pagato la provvigione a un agente abusivo, puoi:

• Chiedere la restituzione immediata con una lettera raccomandata (citando l'art. 2033 c.c.)
• Se l'agenzia rifiuta, agire in giudizio per ripetizione di indebito. Avrai ragione quasi certamente.
• Nei casi più gravi (es. truffa), puoi anche sporgere denuncia penale

Come tutelarsi in pratica

Per evitare problemi, segui questi passi prima di firmare qualsiasi documento:

1. Verifica subito: controlla l'iscrizione dell'agenzia sul Registro Imprese prima del primo appuntamento
2. Chiedi i documenti: se l'agente che ti segue è un dipendente o collaboratore, chiedi copia del suo certificato di iscrizione
3. Pretendi l'incarico scritto: ogni rapporto con l'agenzia deve iniziare con un contratto firmato, mai accordi verbali
4. Conserva tutto: tieni copia di ogni documento, email, messaggio scambiato con l'agenzia
5. Consulta prima di pagare: se hai dubbi, fatti consigliare da un legale prima di versare acconti o provvigioni

Segnali di un'agenzia non regolare

Ci sono segnali che possono farti sospettare che un'agenzia non sia regolare. Ecco a cosa fare attenzione.

1. Non rilasciano fattura

Un'agenzia regolare deve sempre rilasciare fattura per la provvigione. Se ti propongono di pagare in contanti senza ricevuta, o se la fattura non riporta la Partita IVA corretta, è un segnale d'allarme.

2. Chiedono compensi anticipati senza incarico scritto

Le agenzie serie ti fanno firmare un incarico di vendita o ricerca prima di chiedere qualsiasi pagamento. Se ti chiedono soldi "per avviare la ricerca" senza un contratto, diffida.

3. Fanno pressioni per firmare subito

Se l'agente ti spinge a firmare velocemente la proposta d'acquisto o il compromesso, senza darti il tempo di leggere o di consultare un legale, è un comportamento scorretto. Le agenzie professionali ti danno sempre il tempo di riflettere.

4. Non hanno ufficio fisico visitabile

Un'agenzia regolare ha una sede fisica, con insegna e ufficio aperto al pubblico. Se operano solo tramite WhatsApp o appuntamenti in luoghi diversi, verifica sempre l'iscrizione.

5. Offrono garanzie irrealistiche

Frasi come "vendo sicuro in 30 giorni" o "ti garantisco il prezzo più alto del mercato" sono segnali di poca professionalità. Nessuna agenzia seria può garantire risultati certi in un mercato variabile.

6. Non mostrano documenti identificativi

Un agente professionale ti mostra il certificato di iscrizione al REA se glielo chiedi. Se si rifiutano o rispondono evasivamente, è un campanello d'allarme.